Co nº 20 Co 433/2010 of Senát 20, November 11, 2010

• Resolution Date: November 11, 2010
• Issuing Organization: Senát 20

Rozsudkem ze dne 25. 6. 2010 O k r e s n í s o u d v Ústí nad Orlicí zamítl žalobu o zaplacení 95 200 Kč a uložil žalobci povinnost nahradit náklady řízení ve výši 76 358 Kč žalovanému a ve výši 2651 Kč České republice.

Okresní soud vyšel ze zjištění, že mezi účastníky byla uzavřena „smlouva o rezervaci nemovitosti“, na jejímž základě se žalovaný zavázal zprostředkovat pro žalobce koupi bytu a byt pro něho rezervovat. Žalobce na základě této smlouvy podle jejího článku IX zaplatil žalovanému odměnu za rezervaci předmětných nemovitostí a za zprostředkování prodeje ve výši 95 200 Kč. Uvedenou smlouvu hodnotil okresní soud jako nepojmenovanou s tím, že se v ní účastníci výslovně dohodli na tom, že nárok na odměnu pro žalovaného nebyl závislý na uzavření zprostředkovávané kupní ceny. Žalovaný všechny své povinnosti podle smlouvy splnil, a proto mu právo na odměnu náleží. Okresní soud z těchto důvodů žalobu, jíž se žalobce domáhal vrácení zaplacené odměny, zamítl.

Proti rozsudku okresního soudu podal odvolání žalobce. Namítal, že nejde o smlouvu inominátní, nýbrž o smlouvu o zprostředkování. Nárok na odměnu tedy byl závislý na tom, zda byla uzavřena zprostředkovávaná kupní smlouva. Žádná výjimka z tohoto pravidla mezi účastníky sjednána nebyla. Závěr okresního soudu v tomto směru není podepřen žádným důkazem, z vlastní smlouvy uzavřené mezi účastníky nevyplývá. Žalovaný si je sám vědom, že mu právo na odměnu nenáleží, jinak by nemohl vůči tomuto svému dluhu provádět zápočet vlastních pohledávek. Žalobce navrhl, aby odvolací soud změnil rozsudek okresního soudu a žalobě vyhověl.

Žalovaný ve vyjádření k odvolání zastával stanovisko, že smlouva uzavřená mezi účastníky je smlouvou inominátní. Žalovanému z ní vznikly i jiné povinnosti, než jenom jako zprostředkovateli. Okresní soud proto správně přihlédl především k tomu, co bylo mezi účastníky dohodnuto. Odměna byla poskytnuta na základě smlouvy a není důvod ji vracet. Žalovaný všechny své smluvní povinnosti splnil. Nemůže se jednat o bezdůvodné obohacení na jeho straně. Odměna byla poskytnuta na základě oboustranné dohody, soud by měl vůli účastníků respektovat. Žalobce soustavně mění svá stanoviska a právní hodnocení věci ve snaze vyhnout se svým smluvním povinnostem. Takovému jednání by soud neměl přitakat. Žalovaný navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu.

K r a j s k ý s o u d v Hradci Králové rozsudek okresního soudu změnil.

Z o d ů v o d n ě n í : Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu a poté dospěl k závěru, že odvolání je důvodné.

Rozhodnutí v této věci stojí na vyřešení otázky, za jakých podmínek měl žalovaný právo na zaplacení odměny za zprostředkování. Okresní soud dospěl k závěru, že toto právo vzniklo žalovanému rezervací bytu a vyhotovením kupní smlouvy, a to bez ohledu na to, zda zprostředkovávaná kupní smlouva byla posléze skutečně uzavřena. Odvolací soud nepovažuje tento závěr za správný.

Je třeba předně vyjasnit, zda se na smlouvu uzavřenou mezi účastníky vztahuje úprava smlouvy zprostředkovatelské obsažená v § 774 a násl. obč. zák. Odvolací soud je toho názoru, že tomu tak je. Okresní soud považoval smlouvu za nepojmenovanou, tedy takovou, která v občanském zákoníku není upravena. Toto hodnocení se nejeví odvolacímu soudu jako přiměřené, neboť podstatou smlouvy bylo právě zprostředkování uzavření kupní smlouvy. Smlouva obsahuje všechny podstatné náležitosti smlouvy zprostředkovatelské, tak jak je tato smlouva jako typ v občanském zákoníku upravena. Skutečnost, že součástí smlouvy byla i další ustanovení podrobněji upravující práva a závazky účastníků (např. právě závazek žalovaného rezervovat byt pro žalobce), nečiní ze smlouvy smlouvu nepojmenovanou. Ostatně i kdyby o takovou smlouvu šlo, bylo by třeba ohledně vlastního zprostředkování postupovat analogicky podle úpravy smlouvy zprostředkovatelské (§ 491 odst. 2, § 853 obč. zák.).

Za správný nelze považovat ani závěr, že se účastníci dohodli na tom, že odměna za zprostředkování nebude vázána na uzavření zprostředkovávané smlouvy, čímž smluvně vyloučili zákonnou úpravu. Takový závěr podle názoru odvolacího soudu ze smlouvy nevyplývá. Výslovné ujednání, v němž by účastníci projevili vůli odchýlit se od ustanovení § 774 obč. zák. a nevázat odměnu za zprostředkování na uzavření zprostředkovávané kupní smlouvy, účastníci do smlouvy nepojali. Z celkové koncepce smlouvy lze naopak dovodit, že účastníci vycházeli z principu právě opačného. Podle článku VIII smlouvy byl žalobce v případě porušení své povinnosti uzavřít kupní smlouvu povinen zaplatit žalovanému smluvní pokutu. Pokud by byl nárok na odměnu nezávislý na tom, zda následně k uzavření zprostředkovávané smlouvy skutečně dojde, pak by ovšem ujednání o smluvní pokutě postrádalo logiku. Tu je třeba hledat v ekonomických vztazích mezi účastníky. Mělo-li by platit, že žalovaný jako zprostředkovatel má právo na odměnu bez ohledu na to, zda žalobce zprostředkovanou smlouvu uzavře, pak by se stalo ekonomické postavení žalovaného na osudu zprostředkované smlouvy zcela nezávislým. Nárok na odměnu by žalovanému vznikl již jen poskytnutím příležitosti smlouvu uzavřít. Z ekonomického hlediska nelze rozumně zdůvodnit, proč by měl žalovaný za...